Conocer la situación real del mercado inmobiliario y sus constantes cambios es esencial para ofrecer un buen servicio tanto al comprador como al vendedor. Una necesidad de la que son muy conscientes de La Segur Inmobiliaria, empresa con oficinas en Barbate, Conil y Vejer, además de Medina Sidonia y Cádiz, cuya máxima es, tal y como explica su propietario, Juan Carlos Miralles Romero, “ofrecer el mejor servicio con las mayores coberturas y garantías a nuestros clientes”. El creciente interés que suscita la Costa de la Luz por sus evidentes encantos y la promoción de un turismo de calidad que abanderan administraciones locales y sector empresarial, han convertido a los municipios del litoral de La Janda en zonas muy demandadas tanto para la compra como para el alquiler turístico. De todo ello hablamos con Juan Carlos Miralles, agente inmobiliario con más de 25 años de experiencia en el sector y conocedor de la zona.
Evidentemente, cuando la situación de municipios como Barbate empieza a cambiar, se ven las carencias. Concretamente, en el municipio barbateño se han duplicado las viviendas destinadas al alquiler turístico, y eso ha provocado que el precio del alquiler suba y que se hayan reducido los alquileres p¿Cómo ha sido el 2022 para el sector inmobiliario?
–Durante el último año, la vivienda subió en el primer semestre casi un 10% y la construcción nueva promoción se estancó debido a la subida del coste de los materiales, pero ya en el segundo semestre comenzó a bajar y la demanda ha vuelto a crecer. Por ejemplo, una vivienda en promoción pasó de costar 145.000 euros a 170.000 euros. Ahora, aunque más lentamente, los precios vuelven a bajar.
Entonces, ¿Es un buen momento para comprar una vivienda?
–Barbate, Vejer y Conil, como municipios punteros de la Costa de la Luz, están de moda y la demanda es palpable, lo que propicia que los precios vayan al alza. Pero si me preguntas si es buen momento para invertir, sin duda, la respuesta es sí. Los inmuebles son siempre un valor seguro y la rentabilidad que se obtiene en los municipios del litoral de La Janda es muy alta. La ocupación sigue creciendo en los pueblos costeros y la temporada turística ha pasado de ser de tres meses a prácticamente seis. Pero es, sobre todo, un buen momento para los promotores, ya que el precio de las promociones privadas, con amplias terrazas y buenas calidades, se ha equiparado al de la vivienda de segunda mano que, tras tanta demanda, se ha encarecido y su precio es igual a las nuevas. Así que, principalmente, animo a construir.
¿Y se están realizando operaciones de compra y venta al mismo nivel que en años anteriores?
–Cada año tiene sus meses buenos y malos. Lo que es cierto es que la demanda crece y las inversiones en la zona también, y mientras un cliente puede obtener una rentabilidad de un 2 o 3 por ciento, en La Segur estamos consiguiendo hasta un 7 y 8 por ciento de beneficio para el inversor. En la actualidad, en Vejer y Conil hay mucho movimiento y en Barbate está subiendo con muy buenas perspectivas. Concretamente, en Barbate está siendo un año muy bueno. Es cierto que los precios han subido, y que antes las vacaciones familiares eran de un mes y ahora se han reducido a la mitad, incluso a una semana. Eso propicia que haya mucho movimiento y ese movimiento hace que crezcan las inversiones. Lo que está claro es que quien conoce la zona, se enamora, y si tiene la posibilidad invierte, porque el litoral de La Janda se ha convertido en una zona muy interesante tanto para la compra como para el alquiler turístico. Pero sí hay una diferencia, antes se compraba en el mismo día, era todo más fluido; ahora se compra en la tercera visita, la gente se lo piensa más.
Este creciente interés por los municipios de Barbate, Conil y Vejer, ¿Cómo afecta al tema del alquiler?
–El tema del alquiler es la asignatura pendiente de las administraciones, a las que animo y pido que se dejen orientar por los profesionales. Evidentemente, cuando la situación de municipios como Barbate empieza a cambiar, se ven las carencias. Concretamente, en el municipio barbateño se han duplicado las viviendas destinadas al alquiler turístico, y eso ha provocado que el precio del alquiler suba y que se hayan reducido los alquileres por larga temporada. Esto ya ocurrió en Conil y Vejer hace años. Y aunque el alquiler turístico sea generador de riqueza, también crea demanda de más y mejores servicios que hay que coordinar. La parte negativa es que los jóvenes que empiezan a independizarse no encuentran oferta para alquilar y tampoco para adquirir una vivienda sin ahorros previos. Siempre digo que los Ayuntamientos tienen que tener claras las necesidades de sus ciudadanos y apostar por la construcción de VPO.
¿Cree que hay que controlar la proliferación de viviendas turísticas?
–Para nada. Controlar supone limitar, prohibir… Creo que cada persona puede y debe destinar sus bienes a lo que deseen. Lo que se necesita es respaldo jurídico y en zonas donde proliferen estas viviendas ofrecer buenos servicios. Es algo fundamental en municipios que aspiran a vivir del turismo.
¿Hay problema de ocupación ilegal en la zona?
–La verdad es que no mucho. Es una zona con mucho movimiento y, aunque haya personas a las que pueden haberle ocupado su vivienda, no es algo que sea generalizado. Sí es cierto que hay una desprotección al respecto, e incluso muchos propietarios desconfían a la hora de alquilar su piso o casa por ese motivo.
¿Qué soluciones plantearías a las administraciones?
–Los ayuntamientos tienen que estudiar soluciones para sus vecinos y vecinas, a la vez que deben facilitar que la inversión llegue. Para ello, deben dejarse asesorar por profesionales del sector inmobiliario, que somos los que conocemos cómo está el mercado, qué demandan los vecinos y también los turistas. Soluciones hay muchas, pero en la actualidad hay que apostar por la construcción de VPO, pero con cabeza y sentido común. Cuando se han hecho y han sido pocas veces, resultan que salen muy caras, en ocasiones de malas calidades, y luego en el reparto suele haber picaresca y puede que haya personas que accedan a una de estas viviendas y no la merezcan. Para ello es necesario que haya un Registro Municipal de Demandantes de Viviendas que arroje en cada municipio la necesidad real y empezar a trabajar sobre ello. Los agentes inmobiliarios podemos ayudar mucho a los ayuntamientos.
¿En qué necesitan mejorar los ayuntamientos?
–Vemos que algunos ayuntamientos están apostando por la cooperativa y eso estaría bien si no fuera porque si en una oficina técnica de Urbanismo un simple documento tarda de 6 meses a un año, imagínate lo que le costará a una cooperativa. Los ayuntamientos tienen que contar con unas oficinas de urbanismos operativas y que funcionen bien, ya que son el pulmón económico… Se pierden muchísimas operaciones por no sé así.
¿Qué ofrece La Segur Inmobiliaria a sus clientes?
–Ofrecemos lo mismo que otras inmobiliarias, pero con muchos más servicios tanto al comprador como al vendedor: Si le cobramos a las dos partes, nos debemos a las dos partes, es simple. Para ello, escuchamos, estudiamos, asesoramos y acompañamos a nuestros clientes en todo el proceso. Hay quienes piensan que los tratos entre particulares son positivos, pero eso no es cierto. Sin una correcta valoración y sin un estudio detallado del inmueble, entre otras cuestiones, comprador o vendedor pueden perder mucho dinero. En La Segur damos una acertada valoración, cobertura jurídica y explicamos los pros y contras antes de cada operación para que no haya sorpresas. Además, para el vendedor ofrecemos garantías y un servicio muy amplio: redes sociales, portales inmobiliarios, oficinas bien situadas, profesionales cualificados, experiencia y ética; para el comprador, información de cómo está el producto que le interesa, que beneficio puede obtener o qué rentabilidad futura si se plantea una segunda vivienda para alquiler. En definitiva, llevamos 25 años en el negocio, hemos vivido crisis inmobiliarias, guerras, pandemias… y nos hemos mantenido. Vamos siempre por lo legal, sólo queremos mantener esta profesión durante toda nuestra vida y para ello nos debemos a nuestros clientes.
¿Cuál es la demanda que predomina en el litoral de La Janda?
–Viviendas con terrazas y patios, y aparcamiento. El problema del aparcamiento en la temporada estival es serio en estos municipios y hay que darle solución.
¿Qué impedimentos se encuentran sus clientes a la hora de comprar o vender?
–Lo mismo de siempre. Los bancos tradicionales solo dan el 80% del valor de la vivienda y requieren capacidad de ahorro. Aunque ya existen medidas que llegan a cubrir el 20% restante.
¿Cómo actúa La Segur ante las viviendas irregulares?
–El tema de construcciones ilegales es muy complejo y desgraciadamente en esta zona está muy arraigado. En La Segur no trabajamos con parcelas ilegales. Lo primero que hacemos es ver el terreno y saber lo que se puede o no hacer en el mismo por ley. Nosotros actuamos de informadores en muchas ocasiones, como si fuéramos una oficina técnica. A veces no entendemos como algunas personas realizan la inversión de su vida en una cosa que puede traerles problemas futuros. Cuando nos llegan clientes así, vemos si existen posibilidades de legalizar. No quiero ni llegar a pensar en el tema de derribos. De hecho, creo que la administración debe empezar por ordenar y regularizar lo que ya hay construido, y dotarlo de los servicios básicos.
¿Qué ventajas y desventajas tiene invertir en el litoral de La Janda?
–Para mí, todo son ventajas. Ahora mismo es zona de gran interés. Pero la inversión es por el encanto que se conserva y que tiene ahora; la desventaja puede llegar con las aglomeraciones como ha ocurrido en la Costa del Sol. Mantener la esencia, legalizando y ordenando, con los servicios básicos de agua, basura, luz, pero siempre manteniendo la esencia, debe ser el camino a seguir.
¿Qué opinas de los proyectos hoteleros que se están tramitando en la zona?
–Pienso que hay muchas maneras de construir. No podemos ir en contra de las mejoras para los municipios que pueden venir de la mano de grandes proyectos, pero hay que hacerlo con sentido común. Hay que ver lo que ha funcionado y lo que ha fracasado y ser listos. Conil ha sabido, ha hecho un ‘remix’, con zona de hoteles y zona de hostales con encanto, porque hay que dar un servicio, pero ha mantenido sus zonas verdes, sus dunas, su playa, sus zonas protegidas… En Vejer y Barbate tiene que ocurrir lo mismo. Hay que ser coherentes y no perjudicarnos con malas decisiones si queremos vivir del turismo. A mí, personalmente, me gustaría que Barbate y Zahara de los Atunes fueran de la mano, porque se necesitan; al igual que ocurre con Vejer y El Palmar. En el caso de Barbate, creo que tiene muchas posibilidades, sus playas y su parque natural son únicos. Cuando hablo con los promotores, lo vemos en un futuro como una pequeña Ibiza, de casas blancas y azules. Es un pueblo cómodo y lleno de oportunidades y ya llegan los hoteles.
Para finalizar, ¿Qué pedirías para mejorar la calidad de vida de los vecinos de la zona?
–El litoral de La Janda necesita urgente una Escuela Oficial de Idiomas y una Escuela de Hostelería, aunque en Barbate contamos con buenos cursos de Formación Profesional. Tenemos que formarnos y ser profesionales para poder ofrecer buenos servicios y a la vez contar con empleos dignos.
